서울 주택시장 전망은?

 

 

정부가 강력한 규제로 주택시장을 압박하면서, 시장을 하향 안정화로 몰고 가고 있다. 이렇게 급변하고 있는 주택시장 중심에는 정부가 지난해 발표한 8.2 대책이 있다. 8.2 대책이후 분양권 전매제한과 다주택자 양도세 중과, LTV,DTI 대출규제 강화, 재건축초과이익환수제 등이 시행되기 시작했다.

 

 

 

 

* 서울 아파트값 상승, 거래량 증가

 

특히 올해부터 재건축 초과이익환수제와 안전진단강화 등의 규제가 시행되고 있는 데다 신 DTI와 DSR등의 시행으로 대출까지 더욱 옥죄기 시작하면서, 서울 주택시장은 긴장하고 있는 모습이다.

 

여기에 4월부터 다주책자 양도세 중과가 시행된데다 정부가 보유세 인상까지 검토 중에 있다는 이야기가 나오면서, 서울 주택시장은 하반기부터 장기간 보합세를 이어 나갈 것이라는 평들이 지배적이다.

 

하지만 아직 서울 주택시장은 꺽이지 않고 있다. 부동산 114자료에 따르면 서울시 1/4분기 아파트값은 3.3m2당 평균 2382만원선으로 사상 최대치를 기록중이다. 1분기 동안 아파트값도 5%나 상승했다, 전분기(2017년 4/4분기) 3%, 전년동기 (2017년1/4분기) 1%가 오른것과 비교하면 상승률이 매우 높은 상황이다. 아파트 매매 거래량도 증가세다. 국도교통부 매매거래량 자료에 따르면 서울시 1/4분기 아파트 매매거래량은 3만 6533가구로, 이는 전분기 대비 91%, 전년동기 대비 126%나 거래량이 많았다. 이처럼 거래량이 늘어난 이유는 4월 다주택자 양도세 중과를 피하기 위해 매물을 내놓으면서 거래량이 증가한 것이란 분ㄴ석도 있다. 하지마 매물이 늘어나면 가격이 하락해야하는데, 오히려 상승한 것을 감안하면, 서울 부동산 시장은 규제에 대한 영향이 크지 않다는 분석이 오히려 설득력있다.

 

 

* 정부 규제에도 서울 아파트값 오른다??

 

그렇다면 정부의 강력한 규제가 집값을 잡는데 성공할수 있을것인가? 서울은 힘들것으로 예상한다. 과거 참여정부 당시 강력한 규제에 서울 아파트값이 단기간 하향안정화되긴했지만, 장기적인 관점에서는 오히려 꾸준히 상승했다. 부동산 114 자료에 따르면, 정부의 규제가 가장 많이 적용됬던 지난 2007년부터 2014년까지 서울 아파트값은 7%하락한 반면, 규제가 완화되고 금리가 하락한 2014년부터 2018년 4월현재까지 40% 나 상승했다.

 

거래량도 단기간 급증했다. 국토교통부 자료에 따르면, 서울 아파트 매매거래량도 지난 2012년~2014년과 2015년~2017년을 비교하면 70%나 증가했고, 재건축 아파트 거래량도 같은 기간 동안 57%나 증가했다. 이처럼 거래량이 단기간 2배 가까이 늘면서 아파트값도 급증했다. 아파트 값이 고점을 찍었던 2006년~2008년 동안 재건축 아파트 거래량이 1만 4438건이었던것을 감안하면, 고점을 찍었던 당시보다도 거래량이 많다.

 

 

 

 

정부의 강력한 규제는 단기간 아파트값이 급당하는 것을 막는데는 효과적인것으로 판단된다. 앞으로 담보대출 금리가 상승하고 보유세 부담이 들어나면 고가 가파트가 몰려있는 강남권과 주요 지역의 거래량도 서서히 감소될 전망이다. 하지만 장기적인 관점에서 살펴보면, 서울 아파트값은 상승할 가능성이 높다. 일단 입주 10년이상 된 아파트가 78% 수준으로 서울은 노후도가 심하다. 이러다보니, 새아파트가 분양을 하면 청약이 모두 완료될 정도로 인기가 높다. 정부의 투기과열 지구 지정과 청약 규제에도 실수요자들이 끊임없이 새아파트로 문을 두드리고 있다.

 

 

*투자는 실수요자 중심 중소형 주택이 강세

 

하반기에도 문재인 정부가 주택시장 규제를 주요 정책 기조로 가져가게 되면, 앞으로 고가 아파트를 중심으로 가격이 하향 안정화 될것으로 보인다. 또 대출금리 상승, 보유세 등의 추가 규제도 시장에 부담으로 작용할 것으로 사료된다.

다만, 서울 주택시장 공급이 부족하고, 새 아파트에 대한 희소성이 높은 만큼 실수요자들이 중심이 되는 중소형 주택들은 꾸준히 강세를 보일 전망이다. 따라서 앞으로 아파트 투자는 실거주 관점에서 접근해야한다. 또, 다주택자들은 임대사업자 등록이나 매도를 통해 보유부담을 줄이는 전략이 필요하다.

 

- 리얼투데이 발췌-